Что выгоднее для малого бизнеса – арендовать помещение или купить недвижимость? Рано или поздно этот вопрос начинает волновать большинство владельцев МСБ. На этапе становления бизнеса, как правило, об этом мало кто задумывается: в начале пути у любой компании слишком много проблем, от решения которых зависит становление и развитие бизнеса. За редким исключением, весь малый бизнес начинается на арендованных площадях. Но вот прошло время, компания не разорилась, стала приносить прибыль, расти. Собственник начинает думать о дальнейшем развитии, о капитализации. И вот тут приходит самое время задуматься о приобретении недвижимости под офис, складские или производственные помещения.

Более того, на определенном этапе этот вопрос становится весьма важным, ведь наличие собственной недвижимости существенно повышает привлекательность бизнеса в глазах инвесторов и кредиторов. Банки гораздо охотнее предоставляют кредит под залог недвижимости, да и сам факт покупки помещения дает компании серьезное преимущество в глазах банка. Это своеобразный сигнал, что компания прибыльная, если уж нашлись деньги на покупку или хотя бы на первоначальный взнос по кредиту.

Кроме того, купив недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроений арендодателя, который вдруг решит повысить арендную плату. А отсутствие возможных потрясений в виде неожиданно увеличившихся расходов на аренду будет способствовать росту устойчивости бизнеса.

Процесс перехода из статуса арендатора в ряды счастливых собственников недвижимости предполагает наличие у компании свободных средств – хотя бы на первоначальный взнос и уплату процентов по кредиту. Как правило, кредит покрывает до 70% стоимости недвижимости, остальные средства у бизнесмена должны быть свои. При этом важно понимать, что банк будет готов профинансировать сделку лишь в том случае, если стоимость приобретения будет соответствовать реальной стоимости недвижимости, полученной в результате проведения независимой оценки.

Помимо денег бизнесмену придется убедить банк в том, что его бизнес устойчив, обороты растут, а компания имеет четкую концепцию дальнейшего развития. Чтобы понимать все это, банк попросит потенциального заемщика составить бизнес-план и показать всю управленческую отчетность. При этом, конечно, важно вести диалог с тем банком, который готов оценить и реальные перспективы бизнеса, и реальную стоимость недвижимости, а также способен предложить план дальнейшего финансирования бизнеса, учитывающий факт его капитализации.

Скептики могут возразить, что цена на недвижимость сейчас настолько высока, что не то что малый, но и средний бизнес не всегда может изъять требуемые суммы из оборота, даже на первоначальный взнос. Однако часто получается, что стоимость аренды сопоставима с платежом по кредиту. Поняв это, многие бизнесмены предпочитают все-таки накопить денег на первоначальный взнос, взять кредит и перестать «платить дяде».

Но вот кредит одобрен, пора покупать недвижимость. Чаще всего предприятия малого бизнеса приобретают помещения на вторичном рынке. Это проще и быстрее, чем вкладываться в недвижимость от застройщика. Помещения в уже готовых домах гораздо легче оценить с точки зрения их бизнес-привлекательности: удобство расположения, наличие конкурентов, трафик клиентов. Как правило, районы, где расположено помещение, уже давно заселены и в них полностью сложилась вся инфраструктура, более или менее понятна платежеспособность жителей.

Достоинства покупки недвижимости в старых жилых районах плавно перетекают в их же недостатки. На вторичном объекте бывает трудно провести серьезное перепрофилирование, это требует разнообразных согласований и расходов. Для открытия кафе, например, надо будет установить дополнительную вентиляцию, а для работы магазина – организовать погрузочно-разгрузочную зону. И это не говоря о том, что владельцы расположенного в жилом доме кафе вряд ли смогут избежать конфликтов с жильцами, если заведение будет работать после 11 вечера.

В новостройках владельца может ждать другой подвох: выкупая «свежепостроенное» помещение или вкладываясь в квадратные метры на этапе строительства, бизнесмен может не знать, кто окажется его соседом. Нередки случаи, когда «дверь в дверь» в новостройках сосуществуют пара салонов красоты или магазины со схожим ассортиментом и ценами. И уж точно, покупая недвижимость в новых районах, предпринимателям бывает непросто правильно оценить, насколько будущие новоселы заинтересованы в их услугах.

Конечно, все сказанное относится в основном к приобретению помещений под розничные торговые точки или офисы, расположение которых важно для обеспечения удобства доступа клиентов и сотрудников. Ситуация с «промышленной» недвижимостью иная, здесь существует устойчивая тенденция: склады и производственные помещения из черты больших городов уходят.

Чтобы быть уверенным в том, что приобретаемое помещение или здание является действительно достойным объектом инвестиций, необходимо провести всесторонний технический аудит, который позволит дать ответы на многие вопросы о состоянии коммуникаций, достаточности выделенной электрической мощности, состоянии фундамента, перекрытий и т. п. Как правило, если приобретение недвижимости кредитует банк, проведение такой экспертизы является обязательным условием кредитования.

Но в любом случае, приобретая недвижимость, важно понимать, что покупать всегда лучше именно стены и потолок, а не компанию, на которую эта недвижимость зарегистрирована. Если все же вам приходится покупать компанию-владельца, то не поленитесь и не пожалейте денег – проведите ее полный аудит. Ведь на нашем рынке высок риск того, что, купив долю в компании, которая владеет недвижимостью, вы одновременно можете получить и разнообразные скелеты в шкафу в виде долгов прежних учредителей, претензий кредиторов и налоговых органов. Кстати, если вы берете кредит в банке на приобретение недвижимости, такой аудит может провести и, как правило, проводит сам банк или аккредитованная им компания.

Еще одна возможность стать владельцем недвижимости – это строить ее самому. Несомненный плюс – вы можете построить именно то, что вам нужно, и уложиться в меньшую сумму, чем при покупке готового помещения. Но есть у этого способа и один очень существенный недостаток. Землю под строительство вам придется покупать за свои деньги. Банки, как правило, не дают кредитов на покупку земли, но частично финансируют стройку под залог земли и возводимого на ней объекта.

Не стоит обходить вниманием и весьма важный вопрос: как правильно встроить в бизнес приобретенную недвижимость? Самый грамотный шаг – это передать владение недвижимостью отдельной компании, отделив ее от основного бизнеса, желательно избежав аффилированности компаний через руководство или учредителей. В этом случае претензии к основному бизнесу, которые могут возникнуть у кредиторов, партнеров или налоговых органов, не повлекут за собой угрозу для недвижимости. При ведении семейного бизнеса приобретенное помещение, как правило, оформляется в собственность одного из родственников, который в качестве индивидуального предпринимателя сдает его в аренду основной компании. Этот вариант оформления, кроме того, является одним из самых выгодных, так как позволяет экономить на налогах.

Пословица гласит: один переезд равен двум пожарам. Работая в арендованном помещении, вы не застрахованы от неожиданностей, стрессов и затрат, связанных с необходимостью смены адреса. Покупка собственной недвижимости – это шанс навсегда избавить себя от возникновения пожарных ситуаций. Народная мудрость плохого не посоветует.

Автор — председатель правления СДМ-банка.