Основное направление деятельности нашей компании - это услуги по сдаче в аренду или субаренду коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость – это не предназначенные для жилья здания и помещения, которые эксплуатируются физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли). Объектами коммерческой недвижимости могут быть офисные, складские, торговые, производственные, универсальные помещения, помещения общепита, заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, и т. д.
Клиентами рынка коммерческой недвижимости являются как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
Основные критерии выбора объекта коммерческой недвижимости:
– качество,
– месторасположение,
– размер,
– цена
Справка по видам недвижимости
Торговая недвижимость всегда обладает большим спросом. Торговая недвижимость предназначается для проведения продаж и сопутствующих операций, таких как реклама, складирование товаров, послепродажный сервис и т.д.
К торговым объектам относят павильоны, киоски, аптеки, автосалоны, моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины cash&carry, специализированные магазины. Моллы – это крупные торгово-развлекательные центры современного формата, которые отвечают концепции, объединяющей в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представляющие наиболее полный спектр товаров, а также оформленные торговые галереи, бутики, фуд-корты, развлекательные центры и др. Торговые центры – это крупные объединения магазинов и бутиков. Универсальные магазины – торговые центры, предлагающие потребителям универсальный набор товаров повседневного спроса (продукты и товары бытового назначения) и рассчитанные на частое посещение представителями среднего и экономкласса. Гастрономические бутики, имеющие ограниченный эксклюзивный ассортимент, рассчитаны на состоятельных посетителей и VIP-клиентов. Супер– и гипермаркеты отличает расширенный ассортимент товаров, самообслуживание и различные программы повышения лояльности покупателей. Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном потребительском формате и нацеленные на увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. Магазины cash&carry – торговые центры, ориентированные на мелкооптовых покупателей и делающие акцент на низкие цены. Специализированные магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, магазины товаров для дома, парфюмерные магазины. На стоимость торговой недвижимости влияет транспортная инфраструктура, географическое расположение, состояние здания, наличие и возможность установки торгового оборудования, и т.д.
Офисная недвижимость – это помещения, расположенные в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах, и предназначенные, прежде всего, для ведения бизнеса (управленческие, представительские функции и т.д.). На стоимость офисной недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, возможность реконструкции и перепланировки, наличие системы охраны, парковки и т.д. К офисной недвижимости относятся такие объекты, как офисные здания, офисные помещения, залы для конференций и презентаций и т.д.
Складская недвижимость – это помещения, которые подходят для хранение крупных изделий или больших партий товаров. На стоимость складской недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, расположение помещений, наличие подъездных путей различного типа, наличие грузовых площадок, наличие стеллажей, возможность установки специального оборудования для хранения ит.д.
Также в контексте коммерческой недвижимости говорят об объектах культурно-развлекательной деятельности, общественного питания, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления; о гаражах и других нежилых помещениях, назначение которых формально не определено, но потенциально подходит для той или иной предпринимательской деятельности.
Офисные помещения
Многие думают, что арендовать офис самостоятельно не составит труда. Поэтому мы подготовили список факторов, на которые стоит обратить внимание при его выборе и аренде.
1. Местоположение офиса (бизнес-центра)
Наиболее значимый момент для всех офисных центров — расположение. В первую очередь ценятся транспортная и пешеходная доступность, удобство подъезда и близость метро. Предпочтения по району и удаленности от центра индивидуальны и зависят от специфики бизнеса. Независимо от того, расположен ли офис в центре или на окраине города, подъездные пути как на личном автотранспорте, так и на общественном должны быть удобными, а само здание — заметным и легко узнаваемым.
2. Наличие авто-парковки
По данным GVA Sawyer, место на подземной стоянке ежемесячно стоит $150-300 в зависимости от местоположении. В центре обычно приходится ограничиваться местами для автомобилей руководства и гостей. Зато в бизнес-центрах на окраинах города парковки гораздо просторнее. Практика показывает, что большинство сотрудников не будут оставлять машины возле метро или на удаленных от офиса стоянках. Обычно вокруг комплексов с ограниченным числом мест возникает хаотичная парковка, чему пытаются препятствовать власти. В результате собственник здания будет регулярно требовать от арендатора разобраться с сотрудниками и грозить санкциями
3. Уровень операционных расходов на содержание офиса
Иногда собственники называют стартовую цену уже с учетом НДС и операционных расходов. В этом случае нужно выяснить размер всех заложенных в аренду трат, чтобы корректно сравнивать альтернативные варианты. Если в договоре операционные расходы прописаны отдельным пунктом и не фиксированы на весь срок, следует уточнить порядок ежегодной индексации этой суммы.
Мы рекомендуем обратить внимание на ситуацию, когда размер расходов четко не оговорен и предполагается их оплата согласно так называемым оpen-book — фактическим затратам. На компанию, которая одной из первых открывает офис в новом крупном бизнес-парке, куда пока не заехали остальные арендаторы, ложится большая часть расходов по поддержанию инфраструктуры (уборка территории, проезд сотрудников от ближайших станций метро). В первые месяцы размер трат может оказаться существенно выше предполагаемого, и арендатор должен быть к этому готов.
4. Коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы
Плату за воду и тепло собственник обычно высчитывает пропорционально занимаемой площади, электричество оплачивается по счетчику. Значимые параметры — телефония, Интернет, количество провайдеров, качество и стоимость предоставляемых ими услуг. При наличии оптоволоконной связи, важно выяснить, сколько операторов предоставляют связь. Если работает только один, необходимо заранее узнать тарифы, чтобы в дальнейшем это не стало неожиданностью. Расценки могут оказаться выше рыночных. Этот момент чрезвычайно важен для телекоммуникационных и IT-компаний.
5. Инженерия
Сюда относятся системы электроснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, безопасности и пожарной безопасности. Обязательно нужно выяснить, предусмотрены ли в здании системы центрального кондиционирования или в каждом офисе стоят автономные кондиционеры. В последнем случае придется предусмотреть дополнительные затраты на электроэнергию. Технические параметры здания являются определяющим фактором для высокотехнологичных компаний и банков.
6. Инфраструктура
В первую очередь имеет значение количество точек питания на территории центра (столовая, кафе, рестораны), их качество. Удобно когда в непосредственной близости от здания есть и другие объекты (банкомат, газетный киоск, аптека, химчистка, магазины и т.п.). Данный фактор определяет уровень комфорта работы в офисе для сотрудников компаний-арендаторов.
7. Планировка офиса
Ее эффективность определяется конфигурацией плана этажа, глубиной этажа и освещенностью помещений. Этот момент имеет значение для правильной организации рабочих мест и, соответственно, создания комфортных условий для людей. При оценке плана нужно помнить, что арендная плата рассчитывается с учетом коридорного коэффициента (в среднем 10-15%). То есть если полезная (по физическим замерам) площадь составляет 100 кв. м, то арендуемая составит 115 кв. м (при коэффициенте 15%). И плата будет начисляться именно за эту площадь.
8. Управляющая компания
От нее зависит бесперебойность функционирования инженерных систем здания, пакет предоставляемых бизнес-центром услуг и качество работы операторов, что в конечном счете определяет уровень комфорта и безопасности пребывания в офисе.
9. Внутренняя отделка офиса
Для многих клиентов этот момент не принципиален. Крупные компании, желающие выдержать корпоративный стиль, а также строительные организации предпочитают делать ремонт самостоятельно. Готовые офисы востребованы небольшими фирмами. Если сдается «голое» помещение или требуется косметический ремонт, собственник может предоставить нанимателю компенсацию (обычно $100-150 за кв. м) или арендные каникулы на время проведения отделки.
10. Наличие дополнительных функциональных помещений
Данный фактор не имеет принципиального значения для большинства арендаторов, однако при прочих равных наличие добавочных помещений (конференц-зал, склады) играет важную роль.
Складские помещения
Любая компания, которой приходится хранить свой товар рано или поздно задается вопросом: приобрести собственное складское помещение или же выбрать аренду.
Кому-то может показаться, что приобрести склад значительно выгодней. Однако при более пристальном рассмотрении этого вопроса можно увидеть, что такой подход не самый разумный.
Итак, в первую очередь нужно разобраться товарооборотом компании. Как показывает опыт большого числа предпринимателей, аренда склада имеет ряд своих преимуществ. Небольшим компаниям, чей товарооборот не слишком велик, невыгодно тратиться на дорогостоящую покупку. В больших городах складская недвижимость не может быть дешевой. Кроме того, вам постоянно придется тратиться на содержание помещения.
Выбрав же аренду, вы сможет максимально гибко выстраивать маркетинговую политику своего предприятия. Несомненно, собственный склад — это хороший актив. Но рассматривая эту ситуаци. с другой стороны, мы можем увидеть явную нестабильность рынка. Совсем недавно было крупное падение цен на недвижимость. И быть уверенным в невозможности повторения кризиса нельзя.
Стоит отметить, что аренда склада – это наилучшее решения для фирмы, которая только начала вставать на ноги. Гораздо разумнее сначала укрепить свое финансовое положение на рынке, а уже потом планировать дорогостоящие покупки.
Немаловажный аспект обслуживания складских помещений связан с рабочим персоналом. Выбирая аренду, вы избегаете многих трудностей, и вам не требуется самостоятельно искать рабочих. Все эти обязательства полностью берет на себя арендодатель.
Примечательно, что аренда склада позволяет гораздо быстрее завоевывать новые позиции на рынке. Так, у вас будет возможность усилить желаемое направление сбыта и откорректировать тактику.
Учтите, что, имея собственную складскую недвижимость, вы не сможете быстро подстраиваться под изменения рынка. В свою очередь при аренде помещения вы имеете возможность в любой момент отказаться от тех или иных помещений, тем самым снизив расходы. Процедура расторжения договора происходит значительно быстрее, нежели продажа недвижимости.
Выбрав аренду складских помещений,вы не будете вкладывать какие-либо инвестиции в развитие инфраструктуры или ремонт. А это снижает финансовую нагрузку на предприятие.
Кроме того, аренда позволяет выбирать любой район города. И вы легко сможете расположиться близко к рынкам сбыта или к другим местам, актуальным для вашего бизнеса.
Безусловно, аренда складской недвижимости требует самого серьезного отношения. Вы должны точно определиться с назначением помещения. Учтите, что зачастую товары требуют особого микроклимата. Касается это, к примеру, продуктов и медикаментов. Поэтому вам могут потребоваться холодильные установки или хотя бы достаточное пространство для их установки. Желательно чтобы складское помещение имело сертификацию.
При выборе складской недвижимости учитывайте все нюансы. Подписываемый вами договор должен в равной степени учитывать как ваши интересы, так и интересы арендодателя. Прежде, чем подписывать документ, тщательно его изучите. Избежать уловок удастся, если обратиться за помощью к юристу. Грамотно составленный договор аренды позволит избежать недопонимания.
Подводя итоги, можно сказать, что аренда складской недвижимости выгодна не только для начинающих бизнесменов, но и для крупных компаний. Ведь зачастую именно мобильность предприятия позволяет получать наилучший результат и эффективно развивать бизнес.
Торговые помещения
Многие думают, что арендовать торговое помещение самостоятельно не составит труда. Поэтому мы подготовили список факторов, на которые стоит обратить внимание при его выборе и аренде.
Составляющие правильной аренды торговых помещений:
Оценка местоположения
Сюда относится сразу несколько нюансов, которые предприниматель должен учесть, чтобы впоследствии работа была эффективной:
- Потенциал района
Если он недостаточен, то открывать в нем собственную торговую точку нет смысла. При этом определять торговую зону нужно правильно. Для средних супермаркетов он составляет порядка 1,5 километров, что эквивалентно четверти часа пешеходной доступности.
Также очень важно понять, а как определить потенциал, что при этом учитывать? Составляющими будут:
- обеспеченность населения района;
- покупательское поведение проживающих в районе людей.
Оценивая возможности и желания населения, нужно обращать внимание на следующие особенности:
- уровень застроек района;
- количество жителей в районе;
- развитость инфраструктуры;
- расположение важных объектов (сюда относятся торговые центры, парки, транспортные маршруты, остановки).
- Трафик вблизи торговой точки
Очень важно четко понимать, сколько людей ходит около торговой точки. Всю полученную при оценке потенциала района информацию необходимо нанести на карту, а далее оценить уровень покупательских потоков.
Очень важным будет вопрос, а удобно ли покупателю добираться до магазина? Этот вопрос стоит особенно остро для магазинов, которые открываются на окраинах, ведь там основная часть покупок совершается на пути домой. Вообще, открывать в таких местах торговые точки нужно крайне осторожно.
- Наличие конкурентов поблизости
Очень важно, насколько близко находятся конкуренты. Чем их меньше, тем будет лучше для доходности будущей торговой точки.
Если же конкурентов поблизости нет в принципе, это может нередко означать, что ниша просто не востребована в конкретном районе.
- Социальная ориентированность
Если в районе живут богатые люди, то им вряд ли будет интересна небрендовая одежда, например. Элитный класс предпочитает бутики, модную одежду. Поэтому стоит сравнить желания потенциальных клиентов с тем, что предприниматель может им предложить.
- Подъездные пути
До любой торговой точки должно быть удобно и просто добираться. Если у магазина нет удобного подъезда, наверняка многие найдут альтернативу. При этом нужно понимать, кто является потенциальным покупателем, как он будет добираться до магазина. Если это достаточно богатые люди, то их нужно обеспечить парковочными местами. При этом расчет нужно вести из следующих данных: на каждые 25 м2 площади в среднем необходимо 1 парковочное место. Если же основными покупатели будут малообеспеченные граждане, то заботиться о парковке не нужно.
Расположение в ТЦ, требования к помещению
Не менее важно оценить и помещение, его расположение внутри торгового центра. Особое внимание нужно обращать на следующие факторы:
- Площадь магазина, комфортность условий
Очень важно, чтобы человеку внутри помещения было комфортно. Нельзя забывать, что при расположении в торговом центре нередко может случаться наплыв клиентов, особенно если товар востребован. Именно поэтому нужно обеспечить потенциальным покупателям комфортные условия.
- Расположение внутри торгового центра
Тут весомым фактором будет являться то, насколько далеко располагается помещение от входа или выхода. Чем ближе, тем лучше. Это значит, что клиент в первую очередь зайдет в этот магазин и совершит покупку. Если найти что-то подходящее в другом магазине ему не удалось, то он сможет зайти в ближайший к выходу и совершить там покупку.
- Форма помещения и ряд других аспектов
Наиболее вместительным и удобным является помещение прямоугольной формы. Если же дело касается магазинов «квартирного» типа, то выбирать их не рекомендуется.
Обязательно нужно узнать о возможности совершения перепланировки при необходимости, состоянии помещения. Не менее важно узнать, какой магазин в нем находился ранее – возможно у него была плохая слава, что может отпугнуть часть клиентов нового магазина.
Об аудитории и потоках посетителей
Многие предприниматели хватаются за первую возможность открыться в том или ином торговом центре, что является серьезной ошибкой. Очень важно провести подробный анализ потоков клиентов конкретного магазина. Причем тут важны как количественные, так и качественные показатели. При этом сделать это можно одним из следующих способов:
- Самостоятельно посетить торговый центр. Разместиться стоит в открытом кафе рядом с предлагаемым помещением. Это поможет посчитать, сколько человек пройдет рядом за то или иное время.
- Узнать о рентабельности открытия в торговом центре, обратившись к другому арендатору или сотруднику одного из магазинов.
- Попросить предоставить данные арендодателя.
- Самостоятельно провести опрос на каком-либо местном сайте или в социальных сетях среди населения, которое можно отнести к целевой аудитории. При этом в число вопросов можно включить информацию о районе проживания, посещении торговых центров (можно использовать конкретные названия).
- Произвести мониторинг чекинов конкретного сегмента клиентов (это возможно, если есть доступ к информации в других магазинах, например, если открывается вторая или последующая торговая точка).
Дополнительно круг сузится, исходя из ценового фактора. Также следует учитывать требования арендодателя, дополнительные услуги.
Составляющие успеха
Предприниматель должен не забывать, что успех магазина складывается из ряда факторов:
- 30% от правильности выбора формата магазина;
- 30% от правильно выбранного местоположения;
- 40% от обстановки в магазине, работы персонала, качества товаров и ряда других моментов.
При этом стоит обратить внимание не только на магазины, но и на острова. Так называют витрины открытого типа, которые размещаются в коридорах и проходах. Подобную концепцию часто предпочитают для оценки прибыльности работы в торговом центре. Нередко их используют в качестве сезонных точек продаж. Конечно, тестинг отнимает большое количество средств и времени. Использовать его имеет смысл при наличии других торговых точек и достаточности капитала.
Инжиниринговые системы
Обязательно нужно обращать внимание на то, есть ли в помещении:
- электроэнергия;
- водоснабжение (если требуется);
- пожарная сигнализация;
- канализация (если она необходима);
- отопление;
- кондиционеры;
- вентиляционная система.
Особенно ответственно нужно подойти к изучению информации об имеющихся электрических мощностях. Если их будет недостаточно, то нормально функционировать магазин просто не сможет.
При расчете требуемой электроэнергии нужно учитывать все возможные затраты, включая освещение, чайники и прочее.
Как видно, самостоятельно заняться арендой торговых помещений довольно сложно, поэтому это лучше доверить специалистам из компании «СИТИКОНСАЛТ»
Производственные помещения
Промышленные помещения в общем разделяются на несколько групп: административные, складские, а также непосредственно производственные. Также такой тип недвижимости можно классифицировать более детально: по назначению и отрасли производства. В видах помещений очень важно разбираться, так как их назначение напрямую влияет на стоимость.
Назначение:
- производственные помещения – именно здесь выполняется весь цикл работ, это могут быть цеха на заводе или рабочие участки;
- складские помещения, где хранятся различные инструменты, оборудование, сырье и готовая продукция;
- административные помещения – это кабинеты руководителей, специалистов, залы для проведения заседаний или тренингов;
- санитарно-бытовые помещения – это столовые, санузлы, душевые и гардеробные.
- помещения медицинского назначения;
- помещения для пищевого производства;
- помещения, задействованные в отрасли легкой промышленности;
- помещения для металлообработки;
- помещения для производства взрывоопасных, а также горючих веществ.
Отрасль:
Стоит отметить, что классификации также могут основываться на виде отходов, которые делятся на древесные, металлические, огнеупорные или горючие, а также жидкие или незначительные по весу и объему. Помимо этого учитывается уровень шума и возможного загрязнения, освещенность, наличие подачи пара, воды или газа, а также электропроводки.
Любая разновидность производственного помещения должна соответствовать всем гигиеническим нормам. Благодаря этому работники будут чувствовать себя комфортно, а качество выпускаемой продукции останется неизменным.
Основные условия, которые должны соблюдаться в производственных помещениях:
Температура, системы отопления и охлаждения. Важна возможность сохранять ее в определенных пределах. Особенно этот фактор важен при производстве работ, связанных с высокими или низкими температурами: металлообработке, пищевом производстве. В идеале работнику должно быть в помещении летом прохладно, а зимой тепло.
Вентиляция и кондиционирование. Она может быть естественной или искусственной. Главное, чтобы работникам легко дышалось, а все неприятные и вредные испарения быстро и эффективно удалялись. На смену им должен поступать свежий воздух. Важно четко определить направление использования помещений, число людей, которые будут постоянно находиться в этих помещениях, уровень влажности и пыли. С учетом этих факторов устанавливается наиболее оптимальное оборудование.
Освещение производственных помещений. Основное требование – это достаточное количество света для выполнения всех работ. При выборе освещения необходимо учитывать возможность использования естественного света с учетом размеров помещений и расположения окон. Не следует также забывать об экономии и эффективном использовании энергии.
Энергосбережение. Это касается всех носителей, которые могут использоваться в производственном помещении. Речь идет о газе, электричестве, дизельном топливе. Также необходимо следить за соблюдением мер безопасности: все системы должны быть просты в эксплуатации.
Водоснабжение и канализация. Водоснабжение – один из важнейших элементов при производственном процессе. Кроме того, оно используется не только для производства, но и для личных нужд персонала. Помимо этого действующее водоснабжение поможет справиться с возможным возгоранием. Канализация также должна полностью обеспечивать все потребности производства и работников.
Противопожарные системы. Они должны полностью соответствовать всем требованиям соответствующих служб. Тип противопожарных систем напрямую зависит от вида производства.
